一、厦门市“三旧”的存在的问题
（一）缺少总体的“三旧”规划
目前厦门市已经设立“三旧”办公室（设在市规划局），但还没有一个具体“三旧”的总体规划和目标，没有一个公开透明的网址，没有具体的涉及“三旧”的、数据和政策的细化等等。
（二）“三旧”土地权属复杂
“三旧”产权涉及国有产权（包括市级、区级、街道）、集体产权、私人产权（包括本地居民和外资的）；不同权属的产权，对动迁期望值不同，协调工作量大，不同属性的产权用地分布有其自身的特征，因此难度较大。
（三）参与力度较差
目前，厦门 “三旧”已取得了不少好的经验，但还存在着城市规划还停留在初级阶段、实践和探索较为缺乏等问题，总体呈现出“事后参与”、“专家参与”以及“被参与”等特点，参与显得过于形式化。
（四）政策法规不完善，“三旧”的信息不透明
目前，厦门市“三旧”只有根据《福建省人民关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄的意见》（闽政〔2010〕27号）和福建省国土资源厅等部门《关于旧城镇旧厂房旧村庄工作的通知》（闽国土资源综[2010]356号）出台的《关于推进工业仓储国有建设用地自行的实施意见》以及《厦门市人民关于印发厦门市促进岛内工业企业搬迁岛外暂行办法的通知》，没有细化有关“三旧”的政策，如容积率等鼓励政策没有做进一步的细化。
二、厦门市“三旧”的思
为促进厦门市经济社会发展，促进土地集约利用，厦门市“三旧”可以采取以下具体的思：
第一，建立厦门市“三旧”的网站，并建立健全我市“三旧”的法律法规和信息披露机制。
首先，可以借鉴广州市、深圳市的经验，厦门市应该尽快建立有关“三旧”的网站。在网站中应包括以下内容：政策法规、业务指南、信息公开、项目推介、网办大厅、知识园地、网上留言和机构设置等。另外还有大量成功进行“三旧”的具体案例。并且网站还必需随时更新，实现“三旧”信息的公开化和透明化。
其次，尽快完善我市有关“三旧”的法律和法规。细化如有关“三旧”的土地政策（如土地的产权制度、土地出让程序）；旧厂房的政策和法规；旧村包括城中村和郊区岛外空心村的政策和法规；以及“三旧“的财税政策；励政策（如容积率等）等。
最后，尽快调研和出台我市有关“三旧”具体数据和资料。对此可以借鉴广东的做法。广东全省、深圳、佛山和广州市都有非常详细的有关旧村的数量和土地面积；旧厂房的数量、和土地面积以及需要的规划；旧城市的数量和土地面积和具体的方式、模式和方向等等。
第二，尽快出台我市有关“三旧”的规划，尤其是岛内“三旧”的具体规划。这些规划应该涉及：⑴在区域战略规划及城市总体规划层面，确定城市产业结构调整方向、产业升级目标以及产业升级方式要适应厦门的城市定位“国际化风景港口城市”和我国东南航运中心；大力发展现代服务业的要求；岛外要体现海西区“现代制造业”；海峡两岸产业合作区；“旧城和旧村”要在保留闽南文化和建筑方面。为“三旧”提供宏观依据。⑵统筹规划，以城市整体的发展目标、功能定位为基础，编制“三旧”专项规划，划定单元，分片区综合；⑶编制城市旧厂房更新专项规划，确定各旧厂房用地的更新方向。
第三，“三旧”中应尊重闽南和厦门的历史文化。如果财力允许，应多采取博物馆或简单修补，局部更新模式有利于城市的文化底蕴。这种模式能有效的原有历史区域建筑及文化的完整性，使其保持原有特色和生活方式，是发达国家最常用“三旧”模式之一。海沧区新垵村、翔安大嶝的田墘村（闽南特色的古厝）等具有历史底蕴的旧村庄和鼓浪屿的性。2012年鼓浪屿和闽南红砖民居申报中国世界文化遗产预备名录获得成功。
第四，因地制宜，实现一村、一厂房和一旧城的具体。根据笔者对广东省深圳市、广州市和佛山市“三旧”的研究，他们基本上是每个旧村、旧厂房和旧城进行具体分析。⑴岛内的“旧厂房”在市规划的前提下，完全可以利用社会资本进行。比如：岛内外部分旧厂房为各类的酒店。厦门旅游景点主要集中在岛内，而我市旧厂房大多集中在岛内，的市场价值非常高。如厦门大学附近的各类旧厂房几乎都成为各类经济型酒店，其经济效益显著。⑵我市的中山区域、集美学村和厦大建南楼群外旧内新模式。保留旧城的形式与精髓，更换外表的材质，把破旧的“旧城”变为全新的“旧城”。⑶鹭江道、厦禾、石浦旧村等的彻底模式。即对旧城或旧村实行全面拆迁，重建一座新城或新村。这种方式更有利于规划方案的实施，建设的统一性和延续性，使各个区能够呈现较为完整的街区特色。⑷就地的不动迁模式。厦门岛外的古宅村、后村、寨后村、五峰村、汤岸村、竹山村、内田村是极具闽南特色和农村旅游资源的村庄，目前正在或已经为有厦门特色的乡村旅游胜地，以促进厦门乡村旅游发展和旧村。
第五，继续完善农村的“金包银”。根据笔者的调研发现我市“金包银”存在如下问题：拆迁补偿标准偏低；就业安置途径过于简单；“金包银”产权与经营风险问题；“银里”城市文明问题；旧村落与未来城市建设的矛盾；“银里”还存在户型规划不科学；管理不到位；基础设施配套不足等问题。厦门市通过“金包银”、“金包金”等实现“土地成股份、农民变股民”，农民可以分享经济社会发展的。因此，我市可采取规划先行；提高补偿标准，促进金包银的相关店面、楼房等产权清晰到户，降低村（居）委会的代理成本；建立农村合作体制和完善农村金融体系。尤其是在厦门快速城市化和工业化过程中，应该也有能力提高厦门农村年老农民的养老金，从2012年的220元每月提高到1000元以上。这既有利于缩小厦门城乡收入差距（2012年约为2.8：1），也有利于改善农民的生活。
第六，建立参与机制。较高的参与度是促进“三旧”，促进顺利和谐进行最重要的因素。可以通过网络、网站、电视、、公听会等等促进相关“三旧”的利益主体参与“三旧”。
第七，拓宽我市“三旧”的投融资渠道。⑴通过激励政策吸引社会资本投资进入。⑵建立投融资平台筹措资金。⑶通过开发的方式，在市级规划部门严格规划的约束性前提下，把市场项目和公益项目结合起来，用前者收益填补后者资金缺口。
第八，建立健全厦门市“三旧”实施机制。如完善前的评估机制和程序；设定项目准入门槛；建立土地储备基金制度；建立健全完善我市的土地市场；建立报建“绿色通道”；简化“三旧”重点项目的行政审批程序；实行阳光拆迁。
第九，加大财政扶持力度。⑴设立“三旧”专项资金。⑵对项目土地的出让金给予一定比例返还，用作“三旧”公共配套设施及市政配套设施建设的专项基金。⑶允许鼓励支持农村集体土地入市和农民自行。
第十，制定我市“三旧”的时间表。尽快根据我市经济社会发展需要，借鉴广东省经验，出台我市“三旧”的时间表。（丁长发 龚建阳）
来源：厦门市社科院
编辑：文治平